[Zoom sur] la Loi Climat et Résilience

La Loi Climat et Résilience, loi n°2021-1104 du 22 août 2021 publiée au Journal Officiel le 24 août 2021, apporte de nombreuses nouvelles dispositions concernant la lutte contre le réchauffement climatique et de très nombreux secteurs d'activités comme la production alimentaire et ses modes de distribution, la production économique et le travail, la mobilité, la construction et la rénovation énergétique des logements, et bien d'autres domaines.

Dans cet article, nous allons nous intéresser principalement, et essentiellement, au secteur de la rénovation énergétique des logements existants.

L'ensemble des dispositions concernant le logement est regroupé dans le TITRE V de la Loi Climat et Résilience, Art 148 à Art 251.

Notre but ici est de faire un zoom sur les dispositions essentielles afin d'en faciliter la lecture et la compréhension.

Audit énergétique obligatoire en cas de vente d'un bien en maison individuelle ou en monopropriété.

Dans le cadre d'une vente d'un bien de type maison individuelle, ou en monopropriété, de nombreux diagnostics techniques sont, actuellement, déjà nécessaires (loi Carrez, électricité, amiante, plomb, DPE, etc....).

La loi Climat et Résilience rend obligatoire la réalisation d'un audit énergétique, en complément du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) réalisé pour la vente, pour les biens dont l'étiquette énergétique du DPE est D, E, F ou G.

Cette disposition va s'appliquer de manière progressive, avec l'entrée en vigueur suivantes :

• Le 01 janvier 2022 pour les logements en catégorie F ou G

• Le 01 janvier 2025 pour les logements en catégorie E

• Le 01 janvier 2034 pour les logements en catégorie D

Références :

Art 158 - Loi Climat et Résilience

Diagnostic de Performance Énergétique (v.2021) obligatoire pour les bâtiments d'habitation collective.

Tout bâtiment d'habitation collective et à chauffage collectif doit actuellement, en théorie, disposer d'une étude énergétique de type Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ou audit énergétique.

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) a vu sa méthode et son format intégralement refondu au 01 juillet 2021.

Ainsi, de nouvelles obligations vont s'imposer pour instaurer, progressivement, ce nouveau format de diagnostic pour l'ensemble des bâtiments d'habitation collective dont la date de permis de construire est antérieure au 01 janvier 2013.

Ce diagnostic est valable et doit être renouvelé, ou mis à jour, tous les 10 ans, sauf si un diagnostic, réalisé après le 01 juillet 2021, permet d'établir que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C.

Parallèlement, pour les DPE réalisés selon l'ancienne version, leur durée de validité a été modifiée, elle dépend de la date d'édition du document.

• Pour les DPE réalisés entre le 01 janvier 2013 et le 31 décembre 2017, la date maximale de validité est celle du 31 décembre 2022.

• Pour les DPE réalisés entre le 01 janvier 2018 et le 30 juin 2021, la date maximale de validité est celle du 31 décembre 2024.

Pour les immeubles en copropriété comprenant des lots à usage de logements, de bureaux et de commerces, ces derniers ont l'obligation de disposer d'un DPE dans sa version de 2021.

La date d'entrée en vigueur de cette disposition est progressive et dépend du nombre de lots constituant la copropriété :

• Le 01 janvier 2024 pour les copropriétés de 200 lots et plus

• Le 01 janvier 2025 pour les copropriétés de 50 à 200 lots

• Le 01 janvier 2026 pour les copropriétés de 50 lots et moins

Références :

Art 158 - Loi Climat et Résilience

Art 1 du décret 2020-1610 du 17/12/2020

L'impossibilité d'augmentation du loyer pour les logements considérés passoires énergétiques.

A compter du 25 août 2022 et pour tout contrat de location conclu, renouvelé ou tacitement reconduit, les loyers des logements énergivores, et dont la performance énergétique est de F ou G selon le DPE, ne peuvent plus faire l'objet d'une réévaluation et d'une augmentation, même si ces derniers sont sous évalués.

Références :

Art 159 - Loi Climat et Résilience

L'intégration de la performance énergétique dans le critère de décence d'un logement.

Lors de la mise en location d'un bien immobilier, le propriétaire doit respecter des critères de décence du logement pour permettre cette mise en location.

La Loi Climat et Résilience vient modifier les critères de décence du logement (surface minimale, sécurité et santé des personnes, accès à l'eau potable, équipements minimaux, etc....) en introduisant le critère de décence énergétique.

Sont considérés comme décents énergétiquement les logements dont le niveau de performance énergétique est compris :

• Au 01 janvier 2025, entre la classe A et la classe F

• Au 01 janvier 2028, entre la classe A et la classe E

• Au 01 janvier 2034, entre la classe A et la classe D

Ainsi, un logement classé E, ne pourra plus être mis en location à compter du 01 janvier 2034 car considéré comme non décent.

A noter que cette disposition concerne également la révision du loyer en cas d'un logement déjà occupé et loué au moment de l'entrée en vigueur de la loi.

Références :

Art 160 - Loi Climat et Résilience

Art 174 - Loi Climat et Résilience

L'obligation de réalisation d'un Diagnostic Technique Global (DTG) :

Le Diagnostic Technique Global (DTG) a vu le jour et a commencé à s'imposer à partir de 2017, notamment avec l'obligation de réalisation de ce dernier dans certains cas spécifiques de mise en copropriété ou de bâtiment en péril ou présentant une insalubrité.

La Loi Climat et Résilience apporte une nouvelle dimension au DTG, en le rendant obligatoire pour tous les immeubles en copropriété et à destination d'habitation dont la date de réception des travaux de construction est supérieure à 15 ans.

Pour rappel, le DTG comporte plusieurs volets :

• Un volet réglementaire : Contrôle des études et contrats d'entretiens obligatoires.

• Un volet technique/architectural : Analyse du bâti et des équipements techniques en vue d'établir les travaux d'entretien nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et à la préservation de la santé de de la sécurité des personnes.

• Un volet énergétique : Etude énergétique de type DPE ou audit énergétique en vue d'établir les travaux d'amélioration énergétique nécessaires à la réalisation d'économies d'énergies et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre.

• Un volet synthèse : Synthèse des précédents volets permettant l'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux sur une période de 10 ans.

La date d'entrée en vigueur de cette disposition est progressive et dépend du nombre de lots constituant la copropriété :

• Le 01 janvier 2023 pour les copropriétés de 200 lots et plus

• Le 01 janvier 2024 pour les copropriétés de 50 à 200 lots

• Le 01 janvier 2025 pour les copropriétés de 50 lots et moins

Références :

Art 171 - Loi Climat et Résilience

L'obligation d'établissement d'un plan pluriannuel de travaux :

Un des objectifs principaux du DTG est l'établissement d'un plan pluriannuel de travaux (PPT) visant "à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d'économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre." ainsi que l'établissement d'un échéancier concernant la réalisation de ces travaux.

Le plan pluriannuel de travaux, rendu obligatoire, doit être présenté en Assemblée Générale (AG) l'année suivant son établissement et les prescriptions de travaux ainsi que leurs échéanciers doivent être inscrits dans le carnet d'entretien de l'immeuble.

La date d'entrée en vigueur de cette disposition est progressive et dépend du nombre de lots constituant la copropriété :

• Le 01 janvier 2024 pour les copropriétés de 200 lots et plus

• Le 01 janvier 2025 pour les copropriétés de 50 à 200 lots

• Le 01 janvier 2026 pour les copropriétés de 50 lots et moins

Le plan pluriannuel de travaux permet d'établir et d'anticiper les différents besoins de travaux concernant la copropriété sur une échelle de temps de 10 ans. Ce dernier est à actualiser tous les 10 ans.

De plus, l'établissement du plan pluriannuel de travaux (PPT) permet d'adapter la cotisation annuelle obligatoire à verser sur le fonds travaux, instauré dans le cadre de la loi ALUR.

Le montant de la cotisation annuelle obligatoire est, par défaut et en cas d'absence d'un plan pluriannuel de travaux (PPT), d'au minimum 5% du budget prévisionnel voté en AG.

Une fois le plan pluriannuel de travaux (PPT) établi et voté en AG, le montant de la cotisation annuelle obligatoire est, par défaut, d'au minimum 5% du budget prévisionnel voté en AG et d'au minimum 2,5% du montant du plan pluriannuel de travaux (PPT)

Références :

Art 171 - Loi Climat et Résilience

La création d'un dispositif de prêt avance mutation "PAM" pour financer les travaux d'amélioration énergétique :

La Loi Climat et Résilience définit un nouveau type de prêt pour permettre le financement des travaux de d'amélioration de la performance énergétique.

Ce nouveau prêt, de type prêt hypothécaire, doit être clairement défini par un décret d'application qui permettra de fixer les conditions d'accès et d'engagement concernant ce nouveau produit bancaire.

Le principe général de ce prêt avance mutation, nommé "PAM", est que, pour financer des travaux d'amélioration de la performance énergétique, le capital emprunté par le bénéficiaire ne sera pas à rembourser pendant la durée du prêt, seul le remboursement des intérêts seront à prévoir.

Le remboursement du capital emprunté se fera lors de la future mutation du logement (vente, succession, etc...) et sera directement récupéré sur le prix de vente.

Exemple :

Un copropriétaire emprunte 20 000 € pour financer ces travaux d'amélioration énergétique.

Le montant des intérêts d'emprunt est évalué à 300 €/an, soit 25 €/mois.

Le copropriétaire rembourse les 25 €/mois d'intérêts sur emprunt auprès de la banque.

Le copropriétaire souhaite, après 15 ans, vendre son logement au prix de 150 000 € et trouve un acheteur.

Lors de la vente, la banque récupère le capital emprunté au moment des travaux sur le prix de vente du logement, permettant ainsi au copropriétaire de récupérer 150 000 € - 20 000 € = 130 000 € sur la vente de son logement.

Les intérêts remboursés, sur la durée de 15 ans, représentent 4 500 €, soit environ 23% du montant emprunté.

Références :

Art 169 - Loi Climat et Résilience

La définition du droit de surplomb lors de travaux d'isolation thermique par l'extérieur :

Lors de travaux d'isolation thermique par l'extérieur, le propriétaire d'un bâtiment existant bénéficie d'un droit de surplomb de 35 cm maximum sur la parcelle voisine, si aucune solution technique ne peut être envisagée ou que cette dernière présente un coût excessif ou une complexité excessive.

Une indemnité préalable est due au propriétaire subissant le droit de surplomb.

L'ensemble des modalités de ce droit est inscrit par acte authentique ou par décision de justice.

Références :

Art 172 - Loi Climat et Résilience

Article rédigé par A. BRUZZESE